相続財産のうち不動産の評価について

　土地の価格について「公的な価格」と「時価」についてお話してきましたが、相続財産が流動資産（金銭・株等）は少なく、ほとんどが不動産（土地建物）の場合、不動産の評価が大きなポイントとなります。
　
　固定資産評価額・相続税評価額を参考に、不動産を分配する場合、相続人全員が合意すれば一番よい訳ですが、誰か１人でも納得できないといった場合が多々あります。

　一例として土地の価格は固定資産評価額でいいが、建物の価格は固定資産評価額では納得できないということがあります。建物が築後３０年以上経過し、老朽化が進んでいるのに固定資産評価額が２００万円となっており、本当なら建物を解体して更地で売りに出したいというところなのに、当該不動産を相続しようとする相続人が同意しないという訳です。

　建物の固定資産評価額は、どんなに建物が古くても建物が現存し利用している限り、原則として再建築費の２割（２０％）の評価をするという決まり（固定資産評価基準）がありますので、市場価値とは乖離する傾向があります。特に築後２５年以上経過している木造建物の固定資産評価額は、不動産市場での評価（木造建物は築後２０年以上経過したら価値は０に近い）に比べると高いといわれています。

  固定資産税は地方自治体が安定した税収を得るためのものですから、建物の固定資産税評価額は市場とは乖離した経年減価のみを考慮した価格といえます。
  このような建物の評価で問題があった時は、評価の専門家である公平かつ第三者の不動産鑑定士に鑑定してもらい、相続人全員が納得するのが一番いい方法だと思います。

  土地についても土地には個別性があり、不整形・規模が大きい等の個別的要因（不動産鑑定用語）がある場合、土地の価格は公的評価と大幅に異なる場合があります。このような場合も不動産鑑定士に相談するのがよいと思います。おおよその価格は示されますので、参考になるかと思います。

　それにしても相続とは天から降ってきた授かり物という思いで、お互い欲張らず、互譲精神で臨みたいものです。