不動産の有効活用について考えてみましょう～その２～

前回は①土地がどのような地域に所在しているか、またその土地の活用についてお話しましたが、今回は②の行政上の規制及び都市計画についてお話したいと思います。

 

②の都市計画ですが、都市部においては都市計画という土地の利用計画を定めています。これは都市の将来あるべき姿を想定し、そのために必要な規制・誘導・整備を行い、都市を適正に発展させようとする計画です。

具体的には「都市の健全な発展と秩序ある運営」「劣悪な居住環境に起因する国民の健康問題の防止」「都市景観の改善・保持」の必要から、土地利用のあり方、都市施設（道路・公園）の整備、市街地開発について計画を策定し、その実現を図ることと言われています。

 

この中で都市のエリアを市街化区域（市街化を促進すべき区域）と市街化調整区域（市街化を抑制すべき区域）とに大きく区分し、さらに市街化区域においてはどのような地域にすべきか（例えば住宅地域、商業地域）用途で区分する用途地域を細分化し、土地利用の規制と誘導を図っています。

 

用途地域について詳しく説明します。
都市計画法の地域地区に記載され、住居・商業・工業などの市街地の大枠としての土地利用を定めたもので、次の１３種類があります。

 

ａ．第１種低層住居専用地域
ｂ．第２種低層住居専用地域
ｃ．第１種中高層住居専用地域
ｄ．第２種中高層住居専用地域
ｅ．第１種住居地域
ｆ．第２種住居地域
ｇ．準住居地域
ｈ．田園住居地域
ｉ．近隣商業地域
ｊ．商業地域
ｋ．準工業地域
ｌ．工業地域
ｍ．工業専用地域

 

ａ～ｈは住居地域が主でありますが、戸建住宅専用、大きさ、高さ、建てられる建物の種類等により細分化されており、ｇの準住居地域になると店舗や事務所の立地も容易となり、ｈについては農地や農業関連施設等と調和した低層住宅地域を目的とした地域で、イメージとしては都市部の農家住宅地域という感じの地域でしょうか。

 

ｉ、ｊは記載のとおり商業事業者の業務の利便の増進を図る地域で、建物の用途等について規制がやや異なっています。

 

ｋは工業、住宅、商業等の混在した地域で、規制が緩い地域です。

 

ｌ、ｍは工業の生産性の増進を図るためのエリアで、ｍは工業（工場等）以外は建てられない厳しい規制となっています。

 

自分の住んでいる地域がどの用途地域にあるかは、各市町村の都市計画課等に問い合わせすると教えてもらえますので、一度調べてみると良いでしょう。