不動産の有効活用について考えてみましょう～その１～

あなたが相続した不動産は、現在居住しているところの自己使用か、それとも遠隔地にある空家、空地かのいずれかと思われますが、今後どのように活用すべきか考えてみたいと思います。

１．自己使用の不動産
    イ．居住用の土地建物
        土地‥‥①土地はどのような地域内に所在しているのか

             　　 ②行政上の規制である、都市計画においてどのような地域に属しているのか

　　              ③道路、水道・下水・ガス等のインフラ整備の状況はどうか

　　              ④土地（宅地）の履歴（歴史）はどのようにして誕生したのか

　　              ⑤近隣関係で周辺にはどのような住民が住んでいるのか

土地についは上記の①～⑤についておおよそ調べることで、今後の土地の活かし方、方向性が見えてきます。

 

まず①について具体的にお話します。

 

一番多く見られる地域は住宅地域ですので、本件土地が住宅用地として利用されているか、それとも他の用途（店舗等）として利用されているかから検討します。
住宅地域においては土地を住宅用地として利用することは最もふさわしい利用形態であり、相続した本人が住宅用地として今後も継続利用していくのであれば、何ら問題はありません。
他の用途の店舗地又は事務所地あるいは倉庫用地等に利用する又はされる場合は注意を要します。この場合、固定資産税及び都市計画税に軽減措置がありません。
固定資産税における住宅地の軽減措置の特例は、土地の面積が２００㎡以下（小規模住宅用地）で、固定資産税は６分の１、２００㎡を超えると３分の１が課税対象となり、固定資産税が相当安くなります。また、都市計画税は２００㎡までが３分の１、２００㎡以上は３分の２が課税対象となります。

 

例えば宅地２００㎡の課税標準額が２千万円、税率１．４％とすると、年間の固定資産税は２千万円×１．４／１００＝２８０，０００円となりますが、これが住宅用地として利用されている場合は、２千万円×１．４／１００×１／６≒４６，６００円。また都市計画税は２千万円×０．３／１００×１／３＝２０，０００円、軽減措置がない場合は６０，０００円となり、かなり差があることがおわかりいただけると思います。

住宅用地以外（店舗地・事務所地等）で利用する場合は、それ相当の利益を上げないと利用継続が困難になるかもしれません。